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Wird der Traum vom Eigenheim wahr, schultern viele Haushalte einen Baukredit. Die Bauzinsen, welche für das Darlehen anfallen, lassen sich unter Umständen von der Steuer absetzen. Damit dieses Steuersparmodell aber funktioniert, sind einige Bedingungen zu erfüllen.
Inhaltsverzeichnis:
Wer kann von Bauzinsen für die Steuererklärung profitieren? Welche Punkte sind beim Thema Bauzinsen und Steuern zu beachten? Gerade dann, wenn die Immobilie ganz oder teilweise vermietet wird, hat man gute Karten.
Bauzinsen können Werbungskosten sein
Grundsätzlich ist im Zusammenhang mit der Baufinanzierung und den damit in Verbindung stehenden Bauzinsen zu prüfen, welchem Zweck das Darlehen dient.
Hintergrund: Während rein private Kreditaufnahmen in aller Regel steuerlich nicht begünstigt werden, sieht die Situation im Rahmen der Einkünfteerzielung anders aus.
- Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehören zu den sieben Einkünftearten im Steuerrecht. Und Ausgaben, welche die Einnahmen sicherstellen, sind demzufolge als Werbungskosten einzustufen.
Offenkundig gilt dies für Versicherungsprämie, welche auf die vermietete Immobilie abgeschlossen werden oder andere Betriebskosten. Aber auch die Bauzinsen fallen darunter. Dabei ist zu beachten, dass eine nur teilweise Nutzung als Mietobjekt auch nur den anteiligen Abzug der Kreditzinsen über die Steuererklärung erlaubt.
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Bauzinsen richtig absetzen
Wer ein Haus mit zwei Wohnungen besitzt und deren Grundfläche im Verhältnis zwei zu drei steht (die kleinere Wohnung wird vermietet), kann nur 40 Prozent der Schuldzinsen ansetzen. Wird die gesamte Immobilie vermietet, ist folgerichtig ein entsprechend hoher Abzug möglich.
- Wird eine Baufinanzierung ausschließlich für den vermieteten Teil der Immobilie genutzt – etwa im Rahmen einer Modernisierung – kann natürlich auch hier der Schuldzins zu 100 Prozent über die Steuer bei den Werbungskosten für Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden.
Schuldzinsen bei gewerblicher Nutzung
Parallel zur steuerlichen Berücksichtigung der Bauzinsen bei Vermietung kommt eine zweite Abzugsmöglichkeit in Betracht.
Nutzen Selbstständige oder Freiberufler einen Teil der Immobilie als Arbeitsraum, lassen sich die Schuldzinsen für den Baukredit den Betriebskosten zuschlagen.
Auch hier gilt der Grundsatz, dass nur der anteilige Abzug der Bauzinsen möglich ist.
Der Vorteil: Durch Sondertilgungen lassen sich die Betriebskosten – etwa in umsatzstarken Jahren – steuern. Neben den Kreditzinsen können in diesem Zusammenhang aber auch:
- Abschreibungen
- Betriebskosten
- Versicherungsprämien usw.
über die Betriebsausgaben in die Gewinnermittlung – und damit die Steuererklärung – einfließen.
Aktuelle Bauzinsen
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Einzelnachweise
- Bundesministerium der Justiz: EStG §9 Werbungskosten »
- Bundesministerium der Justiz: EStG §2 Umfang der Besteuerung, Begriffsbestimmungen (7 Einkünfte) »
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